นวมินทร์-วงแหวนรอบนอก เปิดซิงทำเลถนนตัดใหม่ "โซนตะวันออก"

ก่อนส่งท้ายปี 2552 ช่วงเดือนธันวาคมที่ผ่านมา กรมทางหลวง (ทล.) ได้ฤกษ์เปิดใช้ถนนตัดใหม่อย่างไม่เป็นทางการ เป็นโครงการถนนขนาด 6 ช่องจราจร เชื่อมต่อจากถนนสุขาภิบาล 1 (นวมินทร์) ถึงถนนวงแหวนรอบนอกด้านตะวันออก ระยะทาง 2.4 กิโลเมตร หลังใช้เวลาอยู่กับไซต์งานนานถึง 3 ปีเต็ม ควบคู่ไปกับการเร่งรัดให้ผู้รับเหมา บริษัท สี่แสงการโยธา (1979) จำกัด ก่อสร้างโครงการนี้จนเสร็จเรียบร้อย ด้วยงบประมาณ 768 ล้านบาท โดยเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ 4 มกราคม 2549 เป็นต้นมา

มาถึงตอนนี้ แม้ถนนเปิดใหม่เส้นนี้จะเปิดใช้เป็นเส้นทางสัญจรอำนวยความสะดวกให้กับผู้ใช้เส้นทางในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง แต่เมื่อประเมินเบื้องต้นก็พบว่ายังช่วยแก้ไขปัญหาการจราจรได้ไม่มากนัก เพราะยังมีปัญหาการจราจร คอขวดบริเวณแยกนวมินทร์ซึ่งเป็นสี่แยก ชุมทางสายหลัก แม้กรมทางหลวงจะทะลวงจาก 3 แยกเป็น 4 แยกแล้ว แต่การจราจรก็ยังไม่ฉลุยอย่างที่คิดและออกแบบไว้ตั้งแต่แรก เนื่องจากต้องรอจังหวะสัญญาณไฟเขียว-ไฟแดง

ขณะที่เจ้าหน้าที่ตำรวจจราจรในพื้นที่พยายามแก้ปัญหาเฉพาะหน้าด้วยการจัดการจราจรไม่ให้รถสะสมบริเวณทางแยกมากนัก โดยผู้มาจากเกษตรตัดใหม่ สามารถวิ่งตรงได้ แต่หากวิ่งมาจากปลายทางที่ถนนวงแหวนรอบนอก จะไม่สามารถวิ่งตรงไปยังถนนเกษตรตัดใหม่ได้ จะต้องเลี้ยวซ้ายเข้าถนนสุขาภิบาล 1 เพื่อไปกลับรถก่อน

จากปัญหาดังกล่าว กรมทางหลวง กำลังมีแผนจะก่อสร้างทางต่างระดับ บริเวณแยกนวมินทร์ และจุดปลายทาง ที่ถนนวงแหวนรอบนอกสำหรับกลับรถเพื่อให้สามารถใช้ทางต่างระดับไปยังทิศทางต่าง ๆ ได้ โดยไม่ต้องไปกลับรถไกลเหมือนปัจจุบัน ขณะนี้กำลังมอบหมายกองช่างให้ออกแบบ คาดว่าจะก่อสร้างภายในปี 2553-2554

ถนนสายใหม่เส้นนี้เป็นอีกทำเลหนึ่ง ที่เป็นที่หมายตาของผู้ประกอบการจัดสรร เห็นได้จากมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดใหม่จำนวนมาก อย่างหมู่บ้านปัฐวิกรณ์ หมู่บ้านกฤษณา หมู่บ้านปิยะพร สนามกอล์ฟนวธานี ฯลฯ ตลอดแนวเส้นทางจนถึงถนนวงแหวนรอบนอก

สภาพพื้นที่ปัจจุบันไม่เปลี่ยนแปลง มากนัก ตลอด 2 ข้างทางยังเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ดินว่างเปล่า และบ่อปลาขนาดใหญ่ รองรับการพัฒนาในอนาคต โดยที่ดินบางแปลงมีการประกาศขาย ราคาเสนอขายตอนนี้อยู่ที่ 35,000 บาท/ ตารางวา เท่ากับราคาประเมินของ กรมธนารักษ์ ที่เพิ่งจะปรับราคาประเมินขึ้นเมื่อปี 2552 ที่ผ่านมา มีแนวโน้มว่า ในอนาคตอันใกล้ราคาซื้อขายอาจจะปรับขึ้นอีก

ขณะเดียวกัน บางจุดของแนวเส้นทางเริ่มมีร้านอาหารเข้าไปเปิดให้บริการส่วนผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่เข้าไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร อาทิ โครงการเดอะคอนเนค ของพฤกษา เรียลเอสเตท เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น สไตล์โมเดิร์น ราคาเริ่มต้น 1.8 ล้านบาท

ด้วยศักยภาพของถนนเส้นนี้ นอกจากจะช่วยแก้ปัญหารถติด โดยสามารถใช้เส้นทางจากบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ งามวงศ์วาน สี่แยกเกษตร และถนนนวมินทร์ตัดใหม่ วิ่งตรงทะลุออกไปถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออกได้เลยแล้ว ยังมีถนนเชื่อมต่อกับถนนหลักหลายสาย เช่น รัชดาภิเษก รามอินทรา ทางด่วน เอกมัย-รามอินทรา วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก

ถือเป็นอีกทำเลเด่นที่มีโอกาสจะเติบโตในอนาคต

Review -- Mantana On-nut Ring Road from Land & Houses

Mantana On-nut ring road is develop by LH. This project was oberved because i want to survey the higher price level.

Mantana selling point is the tropical garden. Various type of plant easily found along the village road. The club house represented the luxurious resort. The swimming pool is surrounded by garden. The location of Mantana is hidden in the local road, so it required for own vehicle. The project is located in the deep Soi. In this soi you can find many new housing projects.

The local road is linked with eastern ring road which is the most convenient way to go to your desired destination. The local road also linked with On nut andSrinakarin road. In rush hour, the congestion is expected.

The project is not newly launched so there are many neighbors live in this village. The house model that i visited is priced early 5 million Baht. The design is very good with island kitchen concept and it look spacious.

In my opinion, Chonlada is better.

Review -- Similan Reef

Similan Reef From Ananda Development

This is one of few projects that designed for senior people which Similan Reef prepared for bed room at first floor. And the house still have enough space for living. However, this house model is limited only 5 units but i think you can discuss with sales person.

Hi Light of Project -- the relax club house
The location is isolated. Similan Reef is situated on eastern ring road but a bit further of from main road. There are empty space or rice field surrounded the project. The weakness becomes the strength because you will feel like going to resort everyday. It's very peaceful. The project location is worsen than Baan Prompat.

Hi Light of Project -- the luxury and relax

The house is well designed with the utilized area. Similan Reef has only only 2 house models. The house is laid on small piece of land 50 square wa or 200 square meter. The club house is designed with resort style. The project has only 100 units.

House design

In my opinion, the setting price is too high. At the luanching period was 3.49 MB but at the moment is 3.69 MB.

What I like most are home design and club house
What I don't like most are isolated location and difficult to live without car

Related articles by Zemanta

• commercial office by LAN architects (designboom.com)

Review - Prueklada Rangsit Klong 4

Prueklada Rangsit Klong 4 (2) from Land & Houses

The project is situated on Lamlukka klong 4 road or Rangsit zone which are many new housing projects located.This is second project of LH in this Lamlukka area.

The smallest model: Pruek Pirun

From the observation, this project is suitable for the young family who seek the affordable price. The setting price is approxmately 2.8 - 2.9 MB for the smallest model which is appropriate for new family.

There are fully facilitated for living such as wet market, flea market, school, driving range. In addition, Tesco Lotus just opened their supermarket near by Prueklada village.

Swimming pool

The transportation system is good. The network included Rangsit Nakornnayok, Ring road and underconstruction express way. You can either use Saimai and Watchacharaphon as shortcut.

The house itself is precasted. The remodelling is recommended to consult with the project engineer or experienced contractor.

Prueklada landshape is narrow long. The later, the deeper. Most of houses face either north or south.

There are 500 houses in the project. This is a medium sized village.

Rice field

What i like most

• Good sales woman


• Community location


• Good price but higher than other village in this area

What i dislike

• Precast


• High voltage pole in the village
  
  

Related articles by Zemanta

• Affordable housing to get affordable? (mamanpoulet.com)

Bangkok Review -- Vararom Paholyothin Saimai of Q House

Vararom Paholyothin Saimai from Q House

Varanuch type

The quality home from quaity developer, Q House(QH). It is located on Saimai road which the developed route in north of Bangkok. It has full facilities such wet market, supermarket as Tops and new opening Carrefour. Vararom home owner can walk and shop at Carrefour easily.

View Larger Map

Saimai road is connecting north eastern area to the downtown which link to major arteries as Paholyothin and Vipavadee road. Moreover, you can go both airports easily by using eastern ring road for Suvarnbhumi which is widen to 8 lanes high way. If you wan to go to CBD area, we'd like to reccomend to use the express which located on Sukhapiban 5 road.

Vararom project is built which the high quality material. Some house model is used for QH's premium project as Laddarom. So many customers from Laddarom bought Vararom house that saved them around 1 Million Baht.

Vararom is appied the double security gates system which separated area between visitors and residents. The system mostly found in thailand high-end housing projects such as Land and Houses (LH), Quality House (QH) or Sansiri (SIRI).

Visitors area

Master layout is long deep and devided into small cluster with only 8 units. It's high privacy for your living.

High quality fitting, built in kitchen (Starmak). The unique selling point is the green living room which link between inside and outside area. This home type is completed with 3 bed rooms and 3 rest rooms.

Green living room

Guest rest room

What I like most

1. Convenient location
   
2. High quality material
   
3. Cluster layout
   
4. Double security system
   
5. A minute walk supermarket Carrefour
   
   

What I dislike

1. Staff, i disappointed last time that i visited the project.
   

Related articles by Zemanta

• Cheapest Hotel Rates in Bangkok (articlesbase.com)
• The Blue Elephant, Bangkok - and the orchid travels... (epicurienne.wordpress.com)
• Lying low (news.bbc.co.uk)

Bangkok Review -- KC Natural Ville

KC Natural Ville Ramkamhaeng from KC

The project is located on Ramkamhaeng road and near eastern ring road.

It is a smart choice for many people because it's located in the community.

You can find something to eat any time. Moreover, there are Tops supermarket,

Golden place supermarket and also Carrefour on Sukhapiban 3 road.

KC Natural Ville has fully facilities surrounded. There are many type of house models.

Home is designed with big sliding doors to link between inside and outside.

It is not the newly launch project. The village service unit is just simple nothing special.

The village is located hidden in the Soi. You need to pass group of townhouse

before you reach KC Natural Ville entrace gate.

Due to its narrow soi and number of vehicle, in rush hours you may face with traffice jam in front of village.

House price is negotiable. It start with 3 million Baht. The best promotion is buying home bundling with a car.

It is one of value for money project.

What I like most

• Facility& transportation
  

What I dislike

• Narrow soi, one access & entrace gate need to pass town house.
  

Bangkok Review -- Baan Prompat Rama 9 Ring Road

Baan Prompat Ring Road from Sansiri

House Model

Baan Prompat is positioned as mid end. It is ideally for first home buyer targeted by Sansiri.

Baan Prompat is located on the eastern ring road intersect with motor way ( Rama 9 road).

Motor way is the high way connecting Bagnkok to eastern region such Chonburi, Pattaya.

The project will focus on twin house both big and small type.

The big twin type is suitable for new family, 2 persons.

Bed room

This project is consisted of single detached house which is less than 10 units.

The price is 5 million Baht up.

For twin houses start at 3 million Baht up.

The hottest promotion set at 2.99 million Baht which sold out.

The project is facing north-south.

In my opinion, if you choose Baan Prompat, you should have 2 cars for your convenient living.

There are neither public transport near by nor facilities.

However, the airport rail link located not so far. The sky train expect to open in 2009.

The project facilities are cool.

Swimming Pool

What I like most are home design and location.

What I dislike most is lack of facilities or community

Map

View Larger Map

Bangkok review -- Living Nara Ramkamhaeng

Living Nara Ramkamhaeng from Living Land

The project is loacted on Ratpattana road which the secondary road connecting Romklao, Ramkamhaeng and Ring road. The road is being expanded from 2 lanes to 4 lanes.The new land valuation is announced in January of 2009. The land price increase 73.33% - 135.29% from last estimation. The project is small with 200 units.

House design is Bali look. The price is 4 million Baht. The project is almost sold out.

Project facilities included small swimming pool for kids, garden, and club house. Public transportation is available in form of van, and 2 rows car. It is perfect location for personal car which easily drive to ring road and then to express way.

What I like most are convenient location, located in community

What I dislike most is poor material.

Related articles by Zemanta

• Villas in Bali, Always Enchanting (adiarifin.com)
• Bali (leccoworkshop.com)

Urbanian Rama IX - Ring Road บ้านกลางเมือง พระราม 9 วงแหวน

ตอนนี้หลายๆคนก็สนใจจะขยับขยายหาบ้านใหม่ โดยที่ตอนนี้คงมองเรื่องการเดินทางเป็นสำคัญเพราะว่าราคาน้ำมันขึ้นเอาๆ สำหรับหลายทำเลที่น่าสนใจก้มีด้านตะวันวันออกที่เชื่อมต่อไปยังสนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างสะดวก โครงการบ้านการเมืองชื่อนี้เป็นหมู่บ้านของ Asian Property ซึ่งเป็นผู้ประกอบการมีโครงการที่ทำมาค่อนข้างเยอะ ถ้าใครกำลังมองหาทาวน์โฮมสวยๆทำเลดีๆ สักแห่ง ลองพิจารณาดูที่นี่ดูสักหน่อยอาจจะช่วยให้มีตัวเลือกมากขึ้น

ทำเลที่ตั้ง ตำแหน่งของที่ตั้งโครงการต้องบอกว่าอยู่ในแนวที่มีศักยภาพสูงเนื่องจากสามารถเดินทางได้สะดวกรอบทิศทาง โดยโครงการตั้งอยู่ในซอยหมู่บ้านนักกีฬาหรือกรุงเทพกรีฑา ทำให้สามารถเดินทางเชื่อมต่อออกไปยังวงแหวนรอบนอกหรือจะเข้าเมืองด้วยมอร์เตอร์เวย์ก็สะดวก แถมแป๊บเดียวก็สามารถขึ้นทางด่วนได้แล้ว โดยสรุปถนนหลักที่สามารถเชื่อมต่อได้ก็จะประกอบไปด้วย

• วงแหวนตะวันออก (ไปอยุธยาหรือบางนาก็ได้ แถมตอนนี้ยังวงแหวนเสร็จครบรอบแล้วด้วย)
• มอร์เตอร์เวย์ที่ทำให้ไปชลบุรีหรือพัทยาในชั่วอึดใจ แถมยังไปสนามบินสุวรรณภูมิในเวลาไม่เกิน 20 นาที
• กรุงเทพกรีฑาเส้นนี้ก็วิ่งตรงเข้ารามคำแหงได้เลย โดยจะผ่าน ABAC ด้วย
• ทางด่วนพระราม 9 ทำให้เดินทางเข้าเมืองอย่างรวดเร็ว แต่ว่าต้องออกเช้าหน่อยไม่งั้นรถจะเยอะมากๆ
• ส่วนถนนอื่นๆที่เดินทางได้สะดวกก็มี ศรีนครินทร์ พัฒนาการ สุขาภิบาล1,2,3 และลาดพร้าว

View Larger Map

ราคาขาย ราคาที่เสนอขายช่วงโปรโมชั่นจะอยู่ที่ 2.99 สำหรับแปลงที่จัดไว้ให้ โดยที่ข้อดีของโครงการนี้คือแถมเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินทั้งหลัง เรียกได้ว่าพร้อมหิ้วกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย ซึ่งคาดว่าแปลงโปรโมชั่นคงจะอยู่อีกไม่นาน ดังนั้นราคาขายต่อไปคงจะอยู่ที่ราคาเกิน 3 ล้าน

ตัวบ้าน เป็นลักษณะทาวน์โฮม 3 ชั้น โดยที่มีหน้ากว้าง 4 และ 5 เมตร โดยที่เลย์เอาท์จะมีสองแบบย่อยให้เลือกอีก แบบย่อยที่ว่าคือเป็นแบบที่มีพื้นที่โล่งในชั้นไหนมากขึ้น ถ้าเป็นแบบโล่งชั้น 3 ก็จะให้ห้องนอนเป็นห้องนอนใหญ่แบบเพ็นท์เฮาส์ ลองนึกถึงโครงการ the terrace จะคล้ายๆแบบนั้น แต่ถ้าเป็นแบบโล่งชั้น 2 ก็จะได้อารมณ์พื้นที่นั่งเล่นของครอบครัวสำหรับดูหนังฟังเพลงอะไรก็ว่าไป

 

สิ่งที่เราชอบของโครงการนี้

• ทำเลที่ตั้ง มีศักยภาพในการโตอีกมาก เดินทางสะดวกสำหรับคนที่มีรถยนต์ส่วนตัว
• ราคาในช่วงโปรโมชั่นที่ค่อนข้างน่าสนใจ
• บ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง
• ผู้ประกอบการน่าเชื่อถือ (AP เป็นบริษัทมหาชน)

สิ่งที่เราไม่ค่อยชอบของโครงการนี้

• รถโดยสารประจำทางมีจำกัด มีแค่สาย 93 สายเดียว ดังนั้นถ้าใครไม่มีรถค่อนข้างเดินทางหลายต่อหน่อย
• ซอยนี้เวลาหน้าฝน ถ้าตกหนักมากๆ น้ำท่วมน่ากลัวทีเดียว แต่อนาคตแว่วๆว่าจะมีโครงการขยายถนน
• ราคาขนาดนี้ยังมีอีกหลายตัวเลือกให้เปรียบเทียบ
• ผังของโครงการ หลังมุมอาจจะไม่ค่อยเป็นส่วนตัวอย่างที่ต้องการเท่าไหร่